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    专家:大城市土地供应为什么无法“放量”?

    2017-04-18来源:证券日报-资本证券网(北京) 浏览次数:次
    摘要:(原标题:大城市土地供应为什么无法放量?) 李宇嘉 近年来,对于如何抑制热点城市房价上涨,管理层最强调的措施就是增加土地供应。但种种迹象显示,热点城市土地供应在减少。2016年,房价快速上涨的16个热点城市中,住宅用地供应规模减少的现象非常突出,

    (原标题:大城市土地供应为什么无法“放量”?)

    李宇嘉

    近年来,对于如何抑制热点城市房价上涨,管理层最强调的措施就是增加土地供应。但种种迹象显示,热点城市土地供应在减少。2016年,房价快速上涨的16个热点城市中,住宅用地供应规模减少的现象非常突出,比如厦门、上海、广州、北京实际供地同比分别减少50%、48%、42%、31%。事实上,2013年以来,一线城市年度住宅用地供应计划完成率多数在50%左右。

    以北京为例,2013年- 2016年,北京商品住宅供地分别为978公顷、517公顷、382公顷和103公顷,下降趋势很明显。2012年-2016年,北京商品住宅供地计划完成率平均为55.7%,除2013年外,没有一年完成供地计划,2016年完成率仅为12.1%。北京在近期明确表示,今年三季度末将完成全年260公顷的商品住宅供地计划。尽管这一规模是2016年的2.5倍,但也仅为2014年的一半。

    现行的经济金融环境下,土地供应“放量”,或许是平抑房价的唯一手段。细数近年来房价稳定的城市,无不是供地量大的城市,如重庆、成都和广州。事实上,供地“放量”是重庆楼市最大“稳定器”。2011年-2015年,重庆人均供地面积(16.12平方米)在10大城市中排第一,达到南京、杭州和天津平均值的2倍、北上广深的5倍。

    重庆供地之所以能“放量”,大规模土地投放和“地票制”是两大引擎。事实上,广州也很类似。尽管贵为一线城市,但当前广州的房价不仅低于厦门、杭州和南京,也低于省内的珠海。供地放量是广州稳定楼市的利器,一方面,广州城市骨架大,远郊(增城、从化、花都、南沙)供地和住宅成交分别占70%和60%,引致全市楼面地价比京沪深低70%,房价在2万元左右。

    另一方面,类似于“地票制”,通过广佛一体化,广州也探索出突破建设用地限制,扩大供地和楼市半径的路子。目前,广佛之间开通了5条地铁线,2015年,佛山商品房销售1421万平方米,超过广州、深圳,广东省内居第一,60%为广州居民购房,房价仅为广州一半。广佛地铁开通5年来,日均客流由8万人次升到18万人次,两地穿梭乘客占总客流的70%多,仅南海区就居住70万广州人。

    因此,大城市实现供地“放量”,大规模投放和突破空间限制是两个有效途径。但是,越是热点的城市,空间扩展越快,新增供地的弹性越低,充其量多投放几宗地,但这是杯水车薪,无法解决“供地荒”,还可能因开发商“抢食”出现“地王”而被问责。


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